celikci
New member
Eyaletin kredi birlikleri merkez bankası olan Alberta Central'ın baş ekonomisti Charles St-Arnaud, araştırmasına basit bir soruyla başladı: Konutları yeniden uygun fiyatlı hale getirmek için fiyatların ne kadar düşmesi veya gelirlerin ne kadar artması gerekir? Kanada'da?
Kanada'daki çoğu şehrin cevabı “çok fazla”.
Bay St-Arnaud'un bu ay yayınlanan çalışması, Kanada'da konutları daha uygun fiyatlı hale getirme çabalarının önünde büyük bir engel teşkil ediyor. Bu, pek çok politikacının öne sürdüğü, daha fazla arz yoluyla fiyatların düşürülmesi için daha fazla ev inşa edilmesi yönündeki önerilerin pek bir fark yaratma ihtimalinin düşük olduğunu gösteriyor.
Çoğu ölçüme göre, Kanada'nın büyük bölümünde evler artık o kadar pahalı ki satın alınabilirlik son kırk yılın en düşük noktasında. Daha 1980'lerin başında, yüzde 18'in üzerindeki ipotek faiz oranları baskıya neden oluyordu. Bugün elbette bu, yaklaşık on yılda meydana gelen ve pandemi sırasında hızlanan keskin fiyat artışının bir sonucudur. Bu artış, Kanada Merkez Bankası'nın faiz oranlarını artırmasıyla bir miktar azaldı, ancak bu henüz önemli bir fiyat düşüşüne yol açmadı.
Kanada'nın emlak çılgınlığının en fazla olduğu şehirlerde Bay St-Arnaud'un bulguları şaşırtıcı. Mevcut gelirlere göre fiyatların Toronto'da yüzde 39, Vancouver'da yüzde 33 ve Montreal'de yüzde 30 oranında düşmesi gerektiğini hesapladı. Başka bir deyişle: Gelirlerin Toronto'da yüzde 65, Vancouver'da yüzde 50 ve Montreal'de yüzde 43 artması gerekecek.
Bay St-Arnaud bazı iyi haberler buldu. Calgary, Edmonton ve Winnipeg'de evler uygun fiyatlı olmaya devam ediyor. (Hesaplamaları için Bay St-Arnaud, uygun fiyatlı konutu, kamu hizmetleri, emlak vergileri ve sigorta da dahil olmak üzere sahibinin vergi sonrası gelirinin yüzde 30'undan fazlasını tüketmeyen bir konut olarak tanımladı. Ayrıca ev sahiplerinin satın alma fiyatının yüzde 20'sini bir harcamaya koyduğunu varsaydı. daire Peşin ödeme yapın ve ipoteğinizi 25 yıla yayın (Kanada'daki tipik düzenleme).
Bana, rakamlar ortaya çıktıkça “bir ev bulmaya, bir aile kurmaya ve bunu başarmaya çalışan” genç Kanadalılardan giderek daha fazla ümitsizliğe kapıldığını söyledi.
Federal hükümet ve çoğu eyalet, Kanada'nın yeni konut inşaatını teşvik ederek mevcut evlerin değerini düşürmeden uygun fiyatlı konutları koruyabileceği görüşünü benimsiyor. Bay St-Arnaud, daha fazla ev inşa etmenin satın alınabilirliği artıracağını kabul etse de, bunun evleri gerçekten uygun fiyatlı hale getirmek için yeterli olacağı konusunda şüpheli. Ve Kanadalıların en değerli varlıklarının değerini potansiyel olarak önemli ölçüde düşürecek bir eyleme geçmeleri halinde ortaya çıkacak siyasi tepkiye direnme konusunda, eğer varsa, çok az sayıda politikacının çıkarı olacağını belirtti.
“Şu anda tek varlıkları evi olan birçok ev sahibi var” dedi. “Tüm paraları evlerine gidiyor. Emeklilik fonunuz veya birikiminiz yok. Eviniz her şeydir. Dolayısıyla değer kazanmayı bırakırsa bu, bazılarının üzerinde mali baskı yaratabilir.”
RBC'nin baş ekonomist yardımcısı Robert Hogue ile konuştuğumda, konutların karşılanamaz hale geldiği şehirlerde, karşılanabilirliği yeniden sağlayacak dramatik konut fiyat düşüşleri görme ihtimalinin düşük olduğu konusunda hemfikir olduğunu söyledi. (Ona bu şehirlerde yaşayanlar için yüzde 65'lik bir artış olasılığını sorma zahmetine girmedim.)
En azından inşaatçıların Kanada'nın inşa edebileceğinden daha fazla ev inşa etmesi veya geliştiricilerin bilançolarının karlı bir şekilde destekleyebileceğinden daha fazlasını inşa etmesi gerektiğini söyledi.
Ancak artık birçok şehirde çok pahalı olan kiralık konutların karşılanabilirliği konusunda kendine daha çok güveniyordu. Pandemiden alınacak derslerden biri, öğrencilerin şehirlere akın etmeyi bırakması ve bazı sakinlerin şehir içlerinden kırsal alanlara taşınması nedeniyle artan arzın hızlı bir şekilde kiraların düşmesine yol açabileceğidir. Hogue, boşluk oranını yalnızca yüzde 3'e çıkarmanın bile önemli bir fark yaratacağını söyledi.
Bana “Ev sahipleri bir gelir akışına güveniyorlar” dedi. “Bir birimde birkaç ay personel bulunmuyorsa anlaşma yapmaya çok daha istekli olurlar.”
Ancak Bay Hogue, Kanadalıların ev sahipliğinden vazgeçmek zorunda olmadıklarını da sözlerine ekledi. Kanada'nın ev sahipliği oranı 2011 ile 2021 arasında düşerken hâlâ yüzde 66,5 gibi güçlü bir seviyede kaldı.
Ancak gelecekte mülkiyetin, son derece uygun fiyatlı şehirlerde “bazı tavizler” ile birlikte geleceğini söyledi.
Bay Hogue, Toronto ve Vancouver gibi yerlerde birçok alıcının, özellikle de pazara yeni girenlerin, şehir merkezine yakın tek aile evi fikrinden vazgeçip şehir merkezinden uzakta bir apartman dairesine yerleşmek zorunda kalacağını söyledi. Diğerlerinin Atlantik Kanada gibi emlak fiyatlarının daha düşük olduğu illere taşınması gerekebilir.
İşletme departmanındaki meslektaşım Conor Dougherty, Amerika Birleşik Devletleri emlak piyasasında ortaya çıkan bir uzlaşma hakkında yazdı: 400 metrekare kadar küçük müstakil evlerin alt bölümleri.
[Read: The Great Compression]
Hogue, “Mülkün karşılanabilirliği – bunu düzeltmek zor” dedi. “Muhtemelen bir miktar ilerleme kaydedebiliriz, ancak her şeyin 2004'teki seviyelere geri getirilmesinin uzak bir ihtimal olduğunu düşünüyorum.”
Şöyle ekledi: “Mülkiyet hayali hala mevcut olacak, ancak bu birçok insan için ideal olandan farklı olacak.”
Trans Kanada
Nasıl yapıyoruz?
Bu haber bülteni ve genel olarak Kanada'daki etkinlikler hakkındaki düşüncelerinizi duymayı sabırsızlıkla bekliyoruz. Lütfen bunları nytcanada@Haber adresine gönderin.
Bu e-postayı beğendiniz mi?
Bunu arkadaşlarınıza iletin ve onlara buradan kaydolabileceklerini bildirin.
Kanada'daki çoğu şehrin cevabı “çok fazla”.
Bay St-Arnaud'un bu ay yayınlanan çalışması, Kanada'da konutları daha uygun fiyatlı hale getirme çabalarının önünde büyük bir engel teşkil ediyor. Bu, pek çok politikacının öne sürdüğü, daha fazla arz yoluyla fiyatların düşürülmesi için daha fazla ev inşa edilmesi yönündeki önerilerin pek bir fark yaratma ihtimalinin düşük olduğunu gösteriyor.
Çoğu ölçüme göre, Kanada'nın büyük bölümünde evler artık o kadar pahalı ki satın alınabilirlik son kırk yılın en düşük noktasında. Daha 1980'lerin başında, yüzde 18'in üzerindeki ipotek faiz oranları baskıya neden oluyordu. Bugün elbette bu, yaklaşık on yılda meydana gelen ve pandemi sırasında hızlanan keskin fiyat artışının bir sonucudur. Bu artış, Kanada Merkez Bankası'nın faiz oranlarını artırmasıyla bir miktar azaldı, ancak bu henüz önemli bir fiyat düşüşüne yol açmadı.
Kanada'nın emlak çılgınlığının en fazla olduğu şehirlerde Bay St-Arnaud'un bulguları şaşırtıcı. Mevcut gelirlere göre fiyatların Toronto'da yüzde 39, Vancouver'da yüzde 33 ve Montreal'de yüzde 30 oranında düşmesi gerektiğini hesapladı. Başka bir deyişle: Gelirlerin Toronto'da yüzde 65, Vancouver'da yüzde 50 ve Montreal'de yüzde 43 artması gerekecek.
Bay St-Arnaud bazı iyi haberler buldu. Calgary, Edmonton ve Winnipeg'de evler uygun fiyatlı olmaya devam ediyor. (Hesaplamaları için Bay St-Arnaud, uygun fiyatlı konutu, kamu hizmetleri, emlak vergileri ve sigorta da dahil olmak üzere sahibinin vergi sonrası gelirinin yüzde 30'undan fazlasını tüketmeyen bir konut olarak tanımladı. Ayrıca ev sahiplerinin satın alma fiyatının yüzde 20'sini bir harcamaya koyduğunu varsaydı. daire Peşin ödeme yapın ve ipoteğinizi 25 yıla yayın (Kanada'daki tipik düzenleme).
Bana, rakamlar ortaya çıktıkça “bir ev bulmaya, bir aile kurmaya ve bunu başarmaya çalışan” genç Kanadalılardan giderek daha fazla ümitsizliğe kapıldığını söyledi.
Federal hükümet ve çoğu eyalet, Kanada'nın yeni konut inşaatını teşvik ederek mevcut evlerin değerini düşürmeden uygun fiyatlı konutları koruyabileceği görüşünü benimsiyor. Bay St-Arnaud, daha fazla ev inşa etmenin satın alınabilirliği artıracağını kabul etse de, bunun evleri gerçekten uygun fiyatlı hale getirmek için yeterli olacağı konusunda şüpheli. Ve Kanadalıların en değerli varlıklarının değerini potansiyel olarak önemli ölçüde düşürecek bir eyleme geçmeleri halinde ortaya çıkacak siyasi tepkiye direnme konusunda, eğer varsa, çok az sayıda politikacının çıkarı olacağını belirtti.
“Şu anda tek varlıkları evi olan birçok ev sahibi var” dedi. “Tüm paraları evlerine gidiyor. Emeklilik fonunuz veya birikiminiz yok. Eviniz her şeydir. Dolayısıyla değer kazanmayı bırakırsa bu, bazılarının üzerinde mali baskı yaratabilir.”
RBC'nin baş ekonomist yardımcısı Robert Hogue ile konuştuğumda, konutların karşılanamaz hale geldiği şehirlerde, karşılanabilirliği yeniden sağlayacak dramatik konut fiyat düşüşleri görme ihtimalinin düşük olduğu konusunda hemfikir olduğunu söyledi. (Ona bu şehirlerde yaşayanlar için yüzde 65'lik bir artış olasılığını sorma zahmetine girmedim.)
En azından inşaatçıların Kanada'nın inşa edebileceğinden daha fazla ev inşa etmesi veya geliştiricilerin bilançolarının karlı bir şekilde destekleyebileceğinden daha fazlasını inşa etmesi gerektiğini söyledi.
Ancak artık birçok şehirde çok pahalı olan kiralık konutların karşılanabilirliği konusunda kendine daha çok güveniyordu. Pandemiden alınacak derslerden biri, öğrencilerin şehirlere akın etmeyi bırakması ve bazı sakinlerin şehir içlerinden kırsal alanlara taşınması nedeniyle artan arzın hızlı bir şekilde kiraların düşmesine yol açabileceğidir. Hogue, boşluk oranını yalnızca yüzde 3'e çıkarmanın bile önemli bir fark yaratacağını söyledi.
Bana “Ev sahipleri bir gelir akışına güveniyorlar” dedi. “Bir birimde birkaç ay personel bulunmuyorsa anlaşma yapmaya çok daha istekli olurlar.”
Ancak Bay Hogue, Kanadalıların ev sahipliğinden vazgeçmek zorunda olmadıklarını da sözlerine ekledi. Kanada'nın ev sahipliği oranı 2011 ile 2021 arasında düşerken hâlâ yüzde 66,5 gibi güçlü bir seviyede kaldı.
Ancak gelecekte mülkiyetin, son derece uygun fiyatlı şehirlerde “bazı tavizler” ile birlikte geleceğini söyledi.
Bay Hogue, Toronto ve Vancouver gibi yerlerde birçok alıcının, özellikle de pazara yeni girenlerin, şehir merkezine yakın tek aile evi fikrinden vazgeçip şehir merkezinden uzakta bir apartman dairesine yerleşmek zorunda kalacağını söyledi. Diğerlerinin Atlantik Kanada gibi emlak fiyatlarının daha düşük olduğu illere taşınması gerekebilir.
İşletme departmanındaki meslektaşım Conor Dougherty, Amerika Birleşik Devletleri emlak piyasasında ortaya çıkan bir uzlaşma hakkında yazdı: 400 metrekare kadar küçük müstakil evlerin alt bölümleri.
[Read: The Great Compression]
Hogue, “Mülkün karşılanabilirliği – bunu düzeltmek zor” dedi. “Muhtemelen bir miktar ilerleme kaydedebiliriz, ancak her şeyin 2004'teki seviyelere geri getirilmesinin uzak bir ihtimal olduğunu düşünüyorum.”
Şöyle ekledi: “Mülkiyet hayali hala mevcut olacak, ancak bu birçok insan için ideal olandan farklı olacak.”
Trans Kanada
Londra, Ontario'daki bir yargıç, kamyonunu Müslüman bir ailenin beş üyesine çarpan, dördünü öldüren ve bir genç çocuğu yaralayan bir adamın ölümcül saldırısının, beyazların üstünlüğü ideolojisinden kaynaklanan bir terör eylemi olduğuna karar verdi.
Louise Blouin, Montreal'in Dorval banliyösünde büyüdü ve ikinci kocasıyla birlikte ikinci el arabalara yönelik seri ilanlar yayınlayarak bir servet kazandı. Jacob Bernstein, Long Island sosyetesinin bir sanat imparatoru ve demirbaşı olarak onlarca yıl sonra Bayan Blouin'in bu ayın başlarında Central Islip, New York'ta yapılan bir iflas duruşmasında kendisini nasıl temsil ettiğinin öyküsünü canlı bir şekilde anlatıyor.
Kısmen Kanada deneyimine dayanan bir araştırma, mentollü sigara içenlerin yaklaşık dörtte birinin, mentol yasağı getirildikten bir veya iki yıl sonra sigarayı bıraktığını ortaya çıkardı.
Meslektaşlarım Jennifer Valentino-DeVries ve Michael, Haberler'ın talebi üzerine Kanada Çocuk Koruma Merkezi'nin bir inceleme yürüttüğünü ve “dünyanın dört bir yanından birden fazla reşit olmayan Instagram modelinin yer aldığı çocuklara yönelik cinsel istismar görüntüleri” bulduğunu yazdı. Reşit olmayan kızlarının fotoğraflarını Instagram'da yayınlayarak ünlü yapmak isteyen ebeveynler hakkında şok soruşturma. Meslektaşlarım, çevrimiçi forumlarda kızlara cinsel ilgi duyan erkeklerin “genellikle Instagram'ın çocuk istismarının altın çağı olarak ortaya çıkışını övdüğünü” ekledi.
Nasıl yapıyoruz?
Bu haber bülteni ve genel olarak Kanada'daki etkinlikler hakkındaki düşüncelerinizi duymayı sabırsızlıkla bekliyoruz. Lütfen bunları nytcanada@Haber adresine gönderin.
Bu e-postayı beğendiniz mi?
Bunu arkadaşlarınıza iletin ve onlara buradan kaydolabileceklerini bildirin.